E-Proprietate este conceputa ca elementul central, coloana vertebrala tehnica a reformei impozitarii proprietatilor asumate prin PNRR. Legea creeaza cadrul juridic, insa impactul real al reformei va depinde de capacitatea autoritatilor de a implementa sistemul in mod eficient si de evolutia pietei imobiliare. Dincolo de obiectivele declarate si de necesitatea alinierii la practicile statelor avansate economic, reforma ridica insa intrebari legitime legate de calendar, implementare si efectele reale pe care le va produce in practica.
Se poate spune ca Legea nr. 239/2025 marcheaza o schimbare de paradigma in impozitarea proprietatilor din Romania, nu doar prin generarea de impozite si taxe locale majorate, ci si prin mutarea accentului de la un sistem bazat pe valori administrative si grile forfetare catre unul orientat, cel putin la nivel declarativ, spre valoarea de piata a bunurilor imobile. Prin reglementarea expresa a Sistemului RO e-Proprietate, legiuitorul creeaza cadrul juridic pentru una dintre cele mai sensibile reforme fiscale asumate de Romania prin PNRR, cu implicatii directe atat asupra veniturilor bugetelor locale, cat si asupra sarcinii fiscale suportate de proprietari.
PNRR si pasii viitori pentru implementarea e-Proprietate
Raman inca multe de facut pentru alinierea efectiva la jaloanele asumate prin PNRR, in special jalonul 237, care presupune implementarea sistemului e-Proprietate si, implicit, trecerea la impozitarea pe baza valorii de piata (masura amanata succesiv care pare ca se concretizeaza incepand cu 2027).
Legea nr. 239/2025 nu detaliaza modul concret de utilizare si functionare a sistemului e-Proprietate, aceste aspecte urmand sa fie stabilite printr-un ordin al Ministrului Finantelor. Potrivit legii, ordinul ar trebui emis in termen de trei luni de la intrarea in vigoare a actului normativ, perioada in care autoritatile vor trebui sa defineasca regulile de operare ale noului sistem.
In practica, ramane de vazut daca acest termen va fi respectat si daca sistemul va putea fi operationalizat corect si complet intr-un interval de timp realist, avand in vedere experienta altor proiecte majore de digitalizare ale administratiei fiscale.
Ce ar insemna, concret, e-Proprietate
Impozitarea proprietatilor pe baza valorilor reale de piata, determinate prin sistemul e-Proprietate, ar presupune o corelare directa intre nivelul impozitelor locale si evolutia pietei imobiliare. Pe masura ce preturile proprietatilor cresc sau scad, valorile de piata estimate ar urma sa se ajusteze corespunzator, iar impozitele datorate sa reflecte aceasta dinamica.
Intr-un context de crestere a pietei imobiliare, acest mecanism ar putea conduce la venituri suplimentare pentru bugetele locale. In schimb, intr-un scenariu de corectie a pietei, nivelul impozitarii s-ar putea reduce, diminuand presiunea fiscala asupra contribuabililor. Aceasta abordare contrasteaza cu sistemul actual, bazat pe valori istorice sau grile administrative care, de multe ori, nu mai reflecta realitatea pietei.
Provocari majore: implementare si date
Utilizarea unui sistem digitalizat de evaluare in masa nu este lipsita de provocari. Printre acestea se numara riscul unei implementari intarziate sau incomplete, dificultatile tehnice si de interoperabilitate intre sistemele IT ale institutiilor publice, dar si experienta anterioara a unor proiecte precum SAF-T, ghiseul.ro sau SPV (spatiul privat virtual) marcate de intarzieri si disfunctionalitati tehnice.
De asemenea, colectarea datelor si stabilirea valorilor impozabile de piata ridica probleme practice importante. Conform detaliilor vehiculate public, valorile ar urma sa fie determinate pe baza informatiilor din evidentele cadastrale si de carte funciara, din registrele autoritatilor fiscale locale si din datele privind tranzactiile imobiliare. Precizia acestora va depinde, desigur, de calitatea datelor disponibile si de capacitatea institutiilor publice implicate de a comunica eficient intre ele.
Nu trebuie ignorata nici lipsa de acces la digitalizare pentru anumite categorii de contribuabili, cum ar fi persoanele in varsta, precum si dificultatea estimarii valorilor de piata pentru proprietati atipice sau situate in zone fara/ cu putine tranzactii imobiliare.
La ce ne putem astepta in perioada urmatoare
Impactul real al e-Proprietate va depinde, pe de o parte, de modul in care sistemul va fi implementat si operationalizat si, pe de alta parte, de evolutia pietei imobiliare. Pentru anul 2026, Legea nr. 239/2025 prevede expres ca impozitele locale pe cladiri si terenuri nu pot fi mai mici decat nivelul din 2025.
Incepand cu 2027, odata cu trecerea la impozitarea pe baza valorii de piata, pot aparea insa surprize. Mai exact, in functie de dinamica pietei imobiliare si de metodologia efectiv utilizata pentru stabilirea valorilor de piata, nu este exclus ca, in anumite cazuri/ zone, impozitele locale sa fie chiar mai mici decat cele din 2026. Ramane de vazut asadar care va fi impactul real al trecerii la impozitarea unitara pe baza valorii de piata a proprietatilor, odata cu operationalizarea e-Proprietate. Intre necesitatea unei impozitari mai corecte si riscul intarzierilor sau al disfunctionalitatilor, rezultatul final ramane, deocamdata, deschis.
***
Despre EY Romania
EY este una dintre cele mai mari firme de servicii profesionale la nivel global, cu 406.209 de angajati in peste 700 de birouri in 150 de tari si venituri de aproximativ 53,2 miliarde USD in anul fiscal incheiat la 30 iunie 2025. Reteaua lor este cea mai integrata la nivel global, iar resursele din cadrul acesteia ii ajuta sa le ofere clientilor servicii prin care sa beneficieze de oportunitatile din intreaga lume.
Prezenta in Romania inca din anul 1992, EY furnizeaza, prin intermediul celor peste 1.000 de angajati din Romania si Republica Moldova, servicii integrate de audit, asistenta fiscala, juridica, strategie si tranzactii, consultanta catre companii multinationale si locale.
Avem birouri in Bucuresti, Cluj-Napoca, Timisoara, Iasi si Chisinau. EY Romania s-a afiliat in 2014 singurei competitii de nivel mondial dedicata antreprenorialului, EY Entrepreneur Of The Year. Castigatorul editiei locale reprezinta Romania in finala mondiala ce are loc in fiecare an, in luna iunie, la Monte Carlo. In finala mondiala se acorda titlul World Entrepreneur Of The Year. Pentru mai multe informatii, vizitati: www.ey.com
