Regulile privind declararea si impozitarea veniturilor extra-salariale s-au modificat deseori pe parcursul ultimilor ani, de la modalitatea de declarare, la cotele de impunere sau nivelul venitului la care se aplica. De la introducerea declaratiei unice, in 2018, demersul s-a simplificat semnificativ in ceea ce priveste declararea veniturilor din cedarea folosintei bunurilor, cunoscute sub denumirea de venituri din chirii. In plus, in contextul pandemiei de COVID-19, au aparut si derogari de la plata obligatiilor fiscale pentru anumiti contribuabili care obtin venituri din astfel de activitati.
Veniturile obtinute de persoanele fizice din chirii din Romania sunt considerate impozabile, astfel ca cel care le incaseaza este obligat sa le declare la Agentia Nationala de Administrare Fiscala (ANAF), prin intermediul declaratiei unice, si sa plateasca obligatiile fiscale aferente. In principiu, obligatii similare se aplica si in cazul rezidentilor fiscali romani care obtin venituri din chirii din strainatate. In acest caz insa, trebuie sa se tina cont si de tara din care se obtine venitul, dar si de prevederile conventiilor de evitare a dublei impuneri, daca exista.
Cum se impoziteaza veniturile din chirii?
Modalitatea de declarare si de impunere a veniturilor din chirii difera, in primul rand, de numarul de contracte de inchiriere pe care un contribuabil le are in derulare la finalul unui an (cel mult sau mai mult de cinci contracte). Detaliile care urmeaza sunt valabile pentru cazul cel mai des intalnit in practica, al contribuabililor care obtin venituri din chirii din cel mult cinci contracte.
In primul rand, este important de mentionat faptul ca un contract de inchiriere nou (sau orice modificare/reziliere a unui contract de inchiriere aflat in derulare) trebuie notificat la ANAF in termen de 30 de zile de la producerea evenimentului, prin depunerea unei declaratii unice (sau rectificative, in cazul modificarilor/rezilierilor contractelor existente) privind venitul estimat a fi realizat in anul curent. Pentru contractele in derulare, termenul de depunere este cel general, de 25 mai a anului in care contribuabilul estimeaza ca va obtine acel venit.
Anul urmator, contribuabilul trebuie sa depuna declaratia unica privind venitul realizat in anul anterior pana la termenul legal, pentru definitivarea obligatiilor fiscale anuale, in mai multe situatii (de exemplu, in cazul in care chiria a fost stabilita in valuta, daca se alege optiunea de a declara venitul in sistem real etc.). In acest an, termenul legal este 25 mai, pentru veniturile obtinute in 2020 si cele estimate pe 2021.
Veniturile din chirii se declara de persoana fizica, cumulat cu alte venituri extra-salariale, daca este cazul. Venitul brut realizat se stabileste pe baza chiriei prevazute in contractul incheiat intre proprietar si chirias, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul incasarii chiriei. Impozitul datorat se determina apoi de catre contribuabil, prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net anual impozabil. Acesta din urma este determinat prin aplicarea cotei forfetare de 40% asupra venitului brut realizat.
Contribuabilii care obtin astfel de venituri si se incadreaza in categoria persoanelor obligate la plata contributiei de asigurari sociale de sanatate (CASS) achita contributia daca valoarea venitului net anual impozabil (cumulat si cu alte venituri nete extra-salariale, subiect de CASS) depaseste plafonul de 12 salarii minime brute pe tara. In 2020, plafonul anual a fost de 26.760 de lei, corespunzator unui salariu minim brut pe tara de 2.230 de lei/luna, iar in 2021 plafonul anual este de 27.600 de lei, corespunzator unui salariu minim de 2.300 de lei/luna. In acest caz, cota aplicabila este de 10% din plafonul mentionat.
Derogari pentru veniturile din chirii obtinute in 2020
In cazul veniturilor din chirii, regulile de impozitare au fost modificate pentru anul 2020, in contextul pandemiei de COVID-19, in incercarea de a stimula proprietarii de imobile sa usureze, la randul lor, sarcina financiara a chiriasilor. Prin intermediul Legii 62/2020 privind aplicarea anumitor facilitati de la plata chiriei pentru perioada starii de urgenta, printre altele, a fost introdus un stimulent fiscal care presupune scutirea de taxe pentru veniturile din chirii, in anumite conditii.
Astfel, pentru veniturile de acest tip obtinute incepand din luna martie 2020, contribuabilul este scutit de impozit pe venit daca a redus valoarea lunara a contractului de inchiriere cu cel putin 30% fata de luna februarie 2020. In acest caz, valoarea redusa a veniturilor din chirii nu se ia in calcul nici la determinarea plafonului pentru CASS. Facilitatea este valabila pentru perioada in care a fost redusa valoarea contractului de inchiriere (demonstrata printr-un act aditional la contractul de inchiriere), dar nu mai tarziu de 31 decembrie 2020.
Regula se aplica si persoanelor care, in cursul anului 2019, au obtinut venituri din mai mult de cinci contracte de inchiriere si, incepand cu 2020, califica veniturile din inchiriere drept venituri din activitati independente.
Exemplu. O persoana a obtinut venituri in anul 2020, dintr-un contract de inchiriere, dupa cum urmeaza: 3.000 de lei/luna in perioada ianuarie – aprilie, 2.000 de lei/luna in perioada mai – august si 2.500 de lei/luna in perioada septembrie – decembrie. Presupunem ca aceste modificari ale valorii chiriei au fost stabilite prin acte aditionale incheiate la contractul initial de inchiriere. Asadar, incepand cu luna mai 2020, veniturile din chirii s-au redus cu aproximativ 33% fata de februarie 2020, iar incepand din septembrie 2020, venitul a fost mai mic cu aproximativ 16% comparativ cu aceeasi referinta.
In aceste conditii, beneficiarul venitului trebuie sa plateasca impozitul pe venit in Romania numai pentru sumele din chirii obtinute in perioadele ianuarie – aprilie 2020 si septembrie – decembrie 2020. Pentru perioada mai – august 2020, acest venit nu este impozabil, avand in vedere ca valoarea chiriei a scazut cu mai mult de 30% fata de februarie 2020. In plus, venitul obtinut in perioada mai - august 2020 nu se ia in calcul la stabilirea pragului peste care contribuabilul datoreaza CASS (respectiv 12 salarii minime brute pe economie).
Asadar, in ceea ce priveste declararea veniturilor din chirii, cei care au scazut valoarea chiriei pentru un anumit contract cu mai mult de 30% fata de luna februarie 2020, beneficiaza de facilitatile fiscale prezentate anterior, pentru perioada din anul trecut in care au acordat reducerea.
