Regimul juridic al terenurilor agricole situate in extravilan, mai ales cele aflate la mai putin de 30 km de granitele Romaniei, a generat numeroase dezbateri in ultima vreme, din cauza faptului ca proprietarii si investitorii sunt adesea descurajati de complexitatea procesului de vanzare. O intrebare frecventa este daca aceste terenuri sunt, in esenta, netranzactionabile, avand in vedere restrictiile si conditiile legale aplicabile.
Context legal: restrictii si proceduri
Legea nr. 17/20141 reglementeaza vanzarea terenurilor agricole din extravilan, stabilind drepturi de preemptiune si alte cerinte administrative stricte pentru vanzarea acestora.
In cazul terenurilor aflate la mai putin de 30 km de granita sau de tarmul Marii Negre, tranzactiile sunt conditionate de obtinerea unor avize suplimentare de la Ministerul Apararii Nationale (MApN) si Ministerul Agriculturii si Dezvoltarii Rurale (MADR). Mai mult, de emiterea avizului MApN depinde chiar valabilitatea vanzarii, care in lipsa acestuia este afectata de nulitatea absoluta.
Potrivit Normelor Metodologice de aplicare a Legii 17/20142, pentru a obtine avizul de la MApN, este necesar ca vanzatorul sa prezinte, in prealabil, avizul emis de MADR. Insa, aceasta etapa ridica o problema majora: MADR nu emite avizul daca vanzarea este destinata unui cumparator care nu are calitatea de preemptor.
Conform legii, preemptori pot fi coproprietarii terenului, arendasii, proprietarii vecini, statul roman, prin Agentia Domeniilor Statului etc. Daca niciunul dintre acestia nu isi exercita dreptul de preemptiune, terenul poate fi vandut unui tert ”potential cumparator”, supus unor conditii restrictive, printre care, aceea sa aiba sediul sau domiciliul pe teritoriul national pe o perioada de cel putin 5 ani, anterior inregistrarii ofertei de vanzare.
Vanzarea catre orice alte persoane, romane sau straine, numita in practica si ”vanzare libera” este permisa doar in cazul in care niciun preemptor si niciun astfel de „potential cumparator” nu si-a exprimat intentia de a cumpara in termenul legal si cu respectarea prevederilor legale.
Avizul MApN nu este necesar pentru vanzarea terenului catre preemptori, insa el este necesar pentru vanzarea libera. In acelasi timp, Avizul MADR, aflat la baza avizului MApN, poate fi obtinut in cazul vanzarii catre preemptori, dar nu si in cazul vanzarii libere. De altfel, in cazul vanzarii libere, MADR nu are competenta de a emite un aviz. Daca nu exista niciun preemptor sau ”potential cumparator” care sa inregistreze o oferta de cumparare, primaria relevanta emite un proces-verbal de finalizare a procedurii. Acest proces-verbal doar se comunica structurii centrale sau structurilor teritoriale a MADR, fara ca ministerul agriculturii sa aiba vreo competenta in emiterea vreunui aviz specific. Subliniem ca potrivit Normelor Metodologice, doar avizul MADR poate sta la baza avizului MApN, nu si acest proces verbal.
Avand in vedere faptul ca avizul MApN este necesar pentru procesele de vanzare fara preemptori, procedura care se incheie cu procesul-verbal emis de primarie, suntem de parere ca avizele MApN ar trebui emise eminamente pe baza acestui proces-verbal, iar abia in secundar pe baza avizului MADR.
Dimpotriva, in prezent, MADR refuza sa emita avizul specific daca tertul cumparator nu are calitatea de preemptor. In acelasi timp, pentru vanzarea libera (deci fara preemptori), MApN refuza sa emita avizul sau fara avizului prealabil al MADR, care oricum nu poate fi emis in acest caz.
Trebuie precizat ca normele metodologice de aplicare a Legii 17/2014, aprobate prin ordin de ministru, ar fi trebuit emise numai pe baza si in executarea Legii 17/2014. Or, aceasta lege permite fara echivoc vanzarea libera catre terti, in situatiile in care nu exista preemptori sau “potentiali cumparatori”. Prin reglementarea unei proceduri imposibil de urmat, normele metodologice modifica practic dispozitiile legii, aspect care incalca atat regulile de tehnica legislativa, cat si principiul constitutional al separarii puterilor in stat.
Ne aflam astfel in fata unei situatii paradoxale: desi vanzarea catre terti este permisa prin lege, in practica ea devine imposibila, creandu-se un blocaj la nivel national al intregului proces de vanzare a terenurilor agricole extravilane din apropierea granitei.
Impactul asupra tranzactiilor
Prevederile normelor metodologice au generat in randul sectorului privat confuzie si un sentiment de neincredere in institutiile statului.
Tranzactiile cu terenurile agricole extravilane, si asa supuse unor restrictii birocratice, devin in zona de granita aproape imposibile. Investitorii, in special investitorii straini care nu se pot incadra in categoria de ”potentiali cumparatori” si care nu au domiciliul in Romania pentru ultimii 5 ani, sunt exclusi de pe piata. Se limiteaza astfel oportunitatea de a coopta in zona exploatarii agricole a unor investitori profesionisti, care detin fondurile si competentele necesare pentru modernizarea exploatarilor agricole.
In opinia noastra, conditionarea avizului MApN de un aviz care nu are o baza legala de emitere (avizul MADR) si care in practica nu este emis, depaseste scopul initial al legii, care ar trebui sa fie protejarea terenurilor agricole, iar nu blocarea tranzactiilor. Intr-o astfel de situatie, se impune cu titlu de urgenta modificarea normelor metodologice pentru a permite MApN emiterea avizelor relevante pe baza procesului-verbal de finalizare a procedurii emis de Primarii.
Pana atunci, practica ar trebui sa corecteze neajunsurile normelor metodologice, si in aplicarea directa a Legii 17/2014, act normativ de rang superior, MApN ar trebui sa emita avize in baza procesului-verbal emis de Primarie, singurul document care poate fi obtinut in cazul vanzarii libere.
Sunt terenurile netranzactionabile?
Desi nu sunt in mod explicit interzise de la vanzare, terenurile agricole din extravilan situate in apropierea granitelor sunt supuse unui proces birocratic extrem de complicat. Refuzul autoritatilor de a emite avizele necesare creeaza, in cele mai multe cazuri, o situatie de blocaj a pietei si la imposibilitatea de a vinde astfel de terenuri catre investitorii interesati .
Ce este de facut?
Pentru a imbunatati functionarea pietei si pentru a clarifica regimul juridic al acestor terenuri, ar fi necesare modificari legislative care sa permita emiterea avizelor necesare vanzarii terenurilor agricole extravilane din apropierea granitelor. De asemenea, este necesara instruirea si informarea autoritatilor locale pentru a asigura aplicarea unitara a prevederilor legale.
In concluzie, vanzarea terenurilor agricole din extravilan situate in proximitatea granitelor este posibila doar in conditii foarte restrictive. In lipsa unor reforme legislative si procedurale, aceste terenuri risca sa devina, in practica, aproape imposibil de tranzactionat.
1. Legea nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului
2. Potrivit Normelor Metodologice din 2014 pentru aplicarea titlului I din Legea nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului in scopul obtinerii avizului specific al Ministerului Apararii Nationale, aprobate prin Ordinul 719/2014 privind aprobarea normelor metodologice pentru aplicarea titlului I din Legea nr. 17/2014 emis de Ministerul Agriculturii si Dezvoltarii Rurale
