Prevederile europene referitoare la obligatiile de raportare privind durabilitatea - care vizeaza factorii de mediu, sociali si de guvernanta (ESG) - au fost transpuse in legislatia nationala prin Ordinul nr. 85/12.01.2024, publicat pe 26 ianuarie. Ca urmare, societatile comerciale si administratorii acestora vor avea o serie de obligatii printre care si cea de a pregati un raport privind cele trei aspecte ESG, care se va aplica, treptat, in functie de anumite criterii.
Primele care vor avea obligatia de raportare, chiar pentru anul 2024, vor fi entitatile de interes public cu peste 500 de angajati. Pentru 2025, obligatia se va extinde la companiile care indeplinesc cel putin doua criterii dintre urmatoarele: 50 de angajati, 4 milioane de euro activ net si 8 milioane de euro cifra de afaceri, iar pentru anul 2026 vor intra in sfera obligatiei toate intreprinderile mici si mijlocii listate. Raportarea se va face in anul urmator pentru fiecare an de referinta.
Care este impactul in sectorul imobiliar?
In sectorul imobiliar, multi dintre marii dezvoltatori pregatesc si publica deja rapoarte de sustenabilitate. Pentru acestia, experienta anilor trecuti poate face mai facila trecerea catre raportarea obligatorie. Pentru restul, procedura de raportare poate insemna un proces anevoios de colectare a informatiei din diverse fluxuri operationale sau de la chiriasi, sistematizarea acestora si indreptarea politicilor curente sau implementarea de noi politici de la caz la caz (de luare a deciziilor, de mediu, de securitate in munca, de cunoastere a clientelei etc).
Obligatia de raportare se va aplica in mod similar si chiriasilor care, la randul lor, trebuie sa faca eforturi de colectare si sistematizare a informatiilor, inclusiv cu privire la factorii de mediu si, in particular, cu privire la elementele de mediu ale cladirii in care isi desfasoara activitatea. Prin urmare, in perioada urmatoare dezvoltatorii imobiliari vor fi supusi unei presiuni suplimentare din partea chiriasilor pentru a transmite informatii relevante in ceea ce priveste cladirea si spatiul inchiriat.
Ordinul reglementeaza, in principal, obligatia de raportare si nu obliga direct dezvoltatorii sau chiriasii sa isi impartaseasca unul altuia informatiile de care fiecare are nevoie pentru raportul de durabilitate. Ne situam astfel in fata unei colaborari voluntare care depinde de bunavointa celeilalte parti, dar si de gradul de sistematizare a informatiilor la nivelul intern al fiecareia dintre partile contractante.
In absenta unei obligatii legale de impartasire a informatiei relevante, procesul de colectare a informatiilor cu privire la durabilitate, precum si procesul de implementare a politicilor de mediu sau de alta natura poate avea de suferit.
Solutia este reglementarea in cuprinsul contractului de inchiriere a obligatiilor specifice in ceea ce priveste durabilitatea, asa numitele „clauze verzi” din contractele de inchiriere care sunt deja o practica curenta in tarile vestice precum Franta sau Germania. Numai prin reglementare contractuala se poate depasi caracterul incert al executarii voluntare si se poate crea un cadru juridic clar de colaborare.
Ce sunt clauzele verzi?
Clauzele verzi reprezinta prevederi specifice incluse in contractele de inchiriere care urmaresc integrarea principiilor ESG in activitatile si operatiunile partilor implicate. Aceste clauze incurajeaza comportamente responsabile si durabile si promoveaza o utilizare eficienta a resurselor naturale, utilizarea resurselor regenerabile, gestionarea deseurilor, calitatea aerului interior, reducerea emisiilor de carbon, respectarea standardelor sociale si angajamentul fata de bunele practici de guvernanta.
In contractele de inchiriere aceste clauze pot reglementa, de la caz la caz , urmatoarele aspecte:
● colaborarea partilor in procesul de raportare si obligatia de a furniza una celeilalte informatii cu privire la factorii de mediu, factorii sociali si de guvernanta;
● implementarea unor masurilor de eficienta energetica, utilizarea unor echipamente si sisteme specifice pentru reducerea consumului de energie si stabilirea de obiective comune pentru utilizarea de energie regenerabila;
● adoptarea unor practici pentru conservarea resurselor naturale, cum ar fi apa si materiile prime, instalarea de echipamente eficiente in consumul de apa si implementarea unor politici de achizitie durabila;
● adoptarea unor practicilor responsabile cu privire la gestionarea deseurilor, implementarea unui sistem comun de reciclare si stabilirea regulilor clare pentru eliminarea deseurilor;
● crearea unui mediu de lucru sanatos si sigur in cladirea inchiriata, asigurarea conditiilor adecvate de lucru, implementarea programelor de sanatate si siguranta si promovarea bunastarii angajatilor;
● asigurarea accesibilitatii spatiului pentru persoanele cu dizabilitati, promovarea unui mediu de munca inclusiv si luarea in considerare a amenajarilor spatiului pentru sprijinirea diversitatii si incluziunii sociale;
● adoptarea practicilor de guvernanta transparenta si etica, raportarea periodica a performantelor ESG si respectarea unor standarde inalte de etica in afaceri;
● stipularea respectarii certificarilor sau standardelor internationale de sustenabilitate, cum ar fi LEED sau BREEAM sau obtinerea si mentinerea certificarilor recunoscute la nivel global.
Clauzele verzi pot varia in functie de nevoile specifice ale partilor implicate si de particularitatile fiecarei cladiri sau ale contractelor de inchiriere. Ele trebuie sa fie clar formulate si sa reflecte angajamentul real al partilor fata de principiile ESG. In functie de prioritatea pe care fiecare entitate o acorda implementarii principiilor ESG, clauzele pot fi formulate ca simple obligatii de colaborare sau angajamente de principiu, pana la obligatii riguroase a caror nerespectare poate atrage sanctiuni pe taram contractual.
Noile cerinte de raportare obliga indirect atat chiriasii, cat si proprietarii sa dezvolte si sa implementeze procese interne care sa asigure monitorizarea si raportarea adecvata a performantelor ESG. Implicit, partile vor fi impinse catre o colaborare mai stransa atat pentru a asigura un flux eficient de informatii, dar si pentru a indeplini cerintele ESG intr-un mod coordonat.
Dincolo de sfera contractuala, clauzele verzi din contractele de inchiriere pot deveni modalitate eficienta de implementare a principiilor ESG si de a contribui la dezvoltarea sustenabila a sectorului imobiliar. Aceste clauze pot aduce beneficii atat proprietarilor, cat si chiriasilor, prin obligarea la reducerea costurilor operationale, imbunatatirea reputatiei si conformitatea cu cerintele legale. De asemenea, ele pot juca un rol important in protejarea mediului si in crearea unor comunitati mai sustenabile prin impunerea si facilitarea practicilor responsabile in domeniul imobiliar, precum eficienta energetica, gestionarea durabila a resurselor si promovarea unor optiuni ecologice.
