loader

Chiar pierdem teren?

Terenul pasunabil este pe cale de disparitie in Romania? Daca privim recentele schimbari legislative si aparitii in mass media ale Ministrului Delegat pentru Energie, s-ar putea presupune ca Romania este deposedata in mod rapid de terenul sau agricol – pasuni si/ sau pajisti

Fiind preocupate de aceasta presupusa pierdere accelerata a terenului agricol, autoritatile au luat masuri printr-un act special, Ordonanta de Urgenta a Guvernului nr. 34/2013, privind organizarea, administrarea si exploatarea pajistilor permanente si pentru modificarea si completarea Legii fondului funciar 18/1991 (“OUG 34”).

 

Se pare ca de OUG 34 era nevoie urgent din cauza imposibilitatii punerii in aplicare a unui act anterior, legea 214/2011 privind organizarea, gestionarea si exploatarea pasunilor (“Legea 214”).  Legea 214 continea neconcordante care faceau imposibila aplicarea acesteia si astfel devenea necesar ca autoritatile sa remedieze situatia, prin intermediul OUG 34.  In plus, o alta explicatie pentru urgenta OUG 34 era faptul ca la doua zile de la intrarea acesteia in vigoare urmau sa fie accesate importante fonduri UE.  Bineinteles ca Ministerul Agriculturii a avut la dispozitie o luna de la intrarea in vigoare a OUG 34 pentru a pregati legislatia secundara.

 

Si totusi, privind in viitor, trebuie sa subliniem aspectele importante reglementate de OUG 34:

  1. Scopul ei este reglementarea organizarii, gestionarii si a exploatarii pasunilor permanente.  O pasune permanenta este terenul agricol folosit pentru pasunat si cultivarea nutretului pentru animale si declarat ca teren pasunabil.  In practica, daca terenul este declarat teren pasunabil si pastreaza acest statut timp de cinci ani, devine pasune permanenta conform OUG 34.
  2. OUG 34 are o acoperire generala si uniforma datorita faptului ca reglementeaza toate tipurile de pasuni, fie ele in proprietate publica sau privata, pe intreg teritoriul Romaniei.
  3. Cea mai importanta restrictie – OUG 34 interzice scoaterea terenului pasunabil din circuitul agricol.  In fapt, aceasta s-ar traduce prin completa interdictie de a construi pe terenul pasunabil.
  4. Aceasta restrictie este permanenta si este transmisa tuturor succesorilor, astfel, schimbarea detinatorului terenului pasunabil nu permite evitarea acestei restrictii.
  5. Asa cum era de asteptat, exista totu?i anumite exceptii de la aceasta restrictie.  Exista anumite cazuri particulare in care este permisa scoaterea terenului pasunabil din circuitul agricol:
  • Pentru amplasarea unor proiecte de interes public;
  • Pentru obiective de siguranta nationala;
  • Pentru lucrari parte a unor proiecte de dezvoltare locala/ judeteana/ regionala;
  • Pentru implementarea unor constructii care (de)servesc lucrarilor agricole;
  • Pentru refugiile montane;
  • Pentru amplasarea proiectelor pentru energie regenerabila, in masura in care:
    • Acestea nu impiedica “buna exploatare a pasunilor”, si
    • Aceste proiecte au fost declarate lucrari de utilitate publica de interes local, judetean sau national, prin hotarare emisa de autoritatile competente.

6.   Impreuna cu toate exceptiile vin si conditii.  in cazul lucrarilor de la punctul 5 de mai sus, acestea se refera la mentinerea unei zone suficiente de teren pasunabil pentru cresterea animalelor.

Inainte de a detalia in mod precis felul in care functioneaza aceasta, trebuie sa notam ca, in urma intrarii Romaniei in Uniunea Europeana, oficial in 2007, ca obligatii pre-aderare a trebuit sa adopte anumite masuri referitoare la bune conditii pentru agricultura si mediu (GAEC, asa cum sunt definite in Reglementarile UE).

 

Una dintre aceste obligatii se referea la protectia pasunilor permanente, din motive de mediu dar si de sustinere a agriculturii – cresterii animalelor.

 

Astfel, la data de 1 ianuarie 2007 Romania declara o suprafata generala de teren pasunabil de aproximativ 4,5 milioane de hectare, compusa din suprafetele declarate pe rand de catre toate unitatile administrative care compun Romania (in special comune, orase si statul).

 

 

Astazi, daca un investitor interesat sa construiasca pe un teren pasunabil, ceea ce ar fi de inteles dat fiind ca un astfel de teren este de obicei curat, plat, fara copaci sau ruine ale altor constructii, situat nu prea departe de utilitatile comunei dar nu prea aproape de locuintele oamenilor, atunci acest investitor trebuie sa verifice la autoritatile competente cine este detinatorul terenului pasunabil si care era suprafata de teren pasunabil declarata la 1 ianuarie 2007.

 

Mai departe, acest investitor va trebui sa dovedeasca Consiliului Local/ Judetean sau Guvernului Romaniei ca proiectul sau este de utilitate publica, ca va aduce beneficii intereselor locale, judetene sau nationale si sa o faca in asa masura incat sa obtina o hotarare in acest sens.

 

In continuare, urmatorul obstacol este scoaterea terenului pasunabil din circuitul agricol, care nu trebuie sa aiba ca rezultat limitarea suprafetei de teren pasunabil, asa cum a fost aceasta declarata in 2007 pentru respectiva unitate administrativ-teritoriala.

 

In cazul in care in urma scoaterii din circuitul agricol a acestei suprafete de teren pasunabil ar rezulta reducerea suprafetei respective, investitorul trebuie sa gaseasca, sa dobandeasca si sa reintroduca in circuitul agricol alte suprafete de teren pentru a contrabalansa aceasta reducere.

 

Aici ar putea aparea o problema.  OUG 34 nu specifica daca in cazul in care un investitor nu gaseste teren in respectiva unitate administrativa, el poate cumpara si restabili suprafete de teren ca teren pasunabil in cadrul altor unitati administrative, de exemplu, daca ii este permis unui investitor care nu gaseste sa cumpere teren intr-o comuna, sa mearga sa cumpere teren intr-o comuna invecinata.

 

Sau, mergand mai departe pe linia acestui exemplu, poate un investitor sa cumpere teren sau sa il detina deja oriunde in Romania, in cealalta parte a tarii, cum ar veni, dorind sa construiasca langa Bucuresti, dar sa restabileasca pasuni in Satu Mare sau Suceava?

 

Aceasta problema nu este clara, dat fiind ca OUG 34 face doar o scurta mentiune in legatura cu aceasta.  Se specifica doar ca restabilirea terenului se va efectua inainte de scoaterea din circuitul agricol, in asa maniera incat suprafata pasunabila sa nu scada la nivel local, judetean sau national, dupa cum va fi cazul.

 

Astfel, o solutie ar fi sa privim suprafata generala declarata la nivel local, judetean sau national si sa ne fie permisa restabilirea terenului in alte zone din Romania.  Principiul este ca ar trebui sa putem face ceea ce nu este in mod expres interzis.

 

O alta solutie ar fi ca suprafata generala trebuie mentinuta la acelasi nivel din punct de vedere local, judetean sau national.  Acolo unde nu poate fi gasit teren, inseamna ca nu poate fi scos din circuitul agicol niciun teren pasunabil si ca nu sunt posibile niciun fel de constructii sau investitii.

 

 

Aceasta ar fi cea mai stricta interpretare si probabil cea mai prudenta.

 

In urma publicarii de catre Ministerul Agriculturii a metodologiei oficiale de scoatere a terenului pasunabil din circuitul agricol, care nu s-a intamplat inca, am putea avea o pozitie mai clara asupra acestei probleme.

 

Exista deja un proiect de metodologie de scoatere a terenului pasunabil din circuitul agricol (“proiect de metodologie”) publicata pentru dezbateri publice pe pagina de web a Ministerului Agriculturii, dar nu este inca oficial.

 

Daca acest proiect va fi adoptat oficial, tot nu va fi foarte clar.  Proiectul de metodologie face completarea ca este permisa restabilirea terenului recompus din una sau mai multe “amplasamente diferite”.  Problema daca terenul ce urmeaza a fi restabilit ca pasune trebuie amplasat in aceeasi comuna sau chiar judet nu este tratata, deoarece proiectul de metodologie utilizeaza practic aceleasi cuvinte (de ex. suprafata de pasune trebuie sa ramana aceeasi la nivel local, judetean sau national, dupa caz), de aceea, interpretarile raman ca mai sus.

 

7.    Restul OUG 34 reglementeaza utilizarea, gestionarea si exploatarea efectiva a terenului pasunabil de catre autoritati si de catre crescatorii de animale, precum si diferitele conditii si sanctiuni impuse in cazurile in care nu este respectata OUG 34.

Mergand mai departe in cuprinsul proiectului de metodologie, am putea face si alte observatii constructive si/sau interesante:

a. Aceasta trateaza aproape in exclusivitate terenul pasunabil situat in extravilanul localitatilor.  Acest lucru este important deoarece se pot ridica constructii aproape doar pe terenuri intravilane, iar aceasta restrictie este din jurul anului 1991.  De aceea, proiectul de metodologie acopera in cea mai mare parte cazuri care nu sunt practice.

b. O alta observatie ar fi ca pentru majoritatea proiectelor, fie imobiliare sau de energie regenerabila ori de alta natura, este necesar si de dorit sa se obtina un PUZ de la autoritatile competente (plan de urbanism zonal cu derogari speciale de urbanism specifice acelui proiect) inainte si ca o conditie pentru inceperea investitiei.

Unul din efectele emiterii unui PUZ este acela ca suprafata de teren acoperita de acesta este trecuta in intravilan.  Nu isi pierde calitatea de teren agricol, teren pasunabil, dar intra sub alte prevederi ale proiectului de metodologie.

 

Proiectul de metodologie precizeaza ca scoaterea din circuitul agricol a terenului pasunabil situat in intravilan se face odata cu obtinerea autoriza?iei de construire, in cazul terenului pasunabil introdus in intravilan pana la data de 23 noiembrie 2012.

 

Acest lucru este oarecum retroactiv si neclar.  Nu se precizeaza ce se intampla cu terenul pasunabil aflat in intravilan inainte de acea data si care a fost scos din circuitul agricol contra cost, sau ce se intampla cu acel teren pasunabil pentru care nu s-a aprobat scoaterea din circuitul agricol sau care nu a fost scos din circuitul agricol deloc.

 

De asemenea, intr-o maniera echivoca si circulara, pentru terenul pasunabil introdus in intravilan dupa 23 noiembrie 2012, proiectul de metodologie mentioneaza doar ca scoaterea din circuitul agricol se va face in conditiile legii, fara a identifica “legea” si ignorand faptul ca ar trebui sa fie “legea” care reglementeaza aceasta.

c. Un comentariu final, pentru moment, ar fi acela ca proiectul de metodologie intra uneori in conflict cu OUG 34 pe care ar trebui sa o ajute in explicare si aplicare.

Intr-un caz, OUG 34 precizeaza ca alt teren poate fi recuperat si reintrodus ca teren pasunabil, la schimb pentru suprafata de teren pasunabil scoasa din circuitul agrigol, cel mai tarziu la momentul stabilit in aprobarea pentru scoaterea definitiva.  Proiectul de metodologie reduce acest termen.  Stabileste ca recuperarea trebuie facuta pana la data solicitarii aprobarii de scoatere.

 

Intr-un alt exemplu, proiectul de metodologie interzice amplasarea de constructii doar pe terenul pasunabil situat in zona extravilana, o zona usor mai mica decat cea din OUG 34 care acopera toate zonele de teren pasunabil, nu doar cele extravilane.

 

Cu privire la un document asociat, trebuie sa subliniem faptul ca proiectul normelor de aplicare a OUG 34 trateaza doar aspectele de utilizare si exploatare, fara a intra in problema scoaterii terenului pasunabil din circuitul agricol.

 

Merita de asemenea mentionat faptul ca daca proiectul normelor de aplicare este adoptat in forma actuala, aceste norme vor avea efecte retroactive.

 

Pentru a fi mai precisi, se stipuleaza ca terenul pasunabil care a fost inregistrat ca atare la 1 ianuarie 2007 si care ulterior a fost scos din circuitul agricol sau i s-a schimbat destinatia de pasune, trebuie reintrodus ca teren pasunabil, sau alt teren trebuie reintrodus in circuitul agricol ca teren pasunabil, pentru a nu afecta suprafata de pasuni declarata in 2007.  Aceasta este o obligatie a “detinatorilor de terenuri pasunabile”.  inca nu este in discutie o metodologie clara pentru asta.

 

Aceasta categorie de “detinatori de terenuri pasunabile” nu este definita, fiind de aceea imprecisa si neclara.  Astfel, sunt posibile mai multe interpretari iar “detinatorul” poate fi:

i. proprietarul terenului care i-a schimbat destinatia din pasune in alt tip de teren agricol sau care l-a scos din circuitul agricol, si continua sa fie proprietarul acestuia;

ii. doar proprietarul “anterior”, care a facut aceste schimbari la teren si apoi a vandut terenul, datorita faptului ca persoana care a cumparat terenul nu a dobandit teren pasunabil, si nu detine acum teren pasunabil;

iii. proprietarul “actual”, care a cumparat un teren care anterior a fost, la un moment dat, teren pasunabil.

iv. atat proprietarul “anterior” cat si cel “actual”, ca obligatie comuna.

Din nefericire, desi unele sunt situatii extreme, aceste posibilitati exista.

 

Pentru a rezuma, terenul pasunabil are o valoare economica clara, atat pentru agricultura cat si pentru protectia mediului, precum si pentru potentialul sau de construire.

 

Exista posibilitati de aducere a terenului pasunabil intr-o situatie legala de a se construi pe acesta, totusi, sunt multe obstacole de trecut, dintre care unele nu sunt inca clare si structurate.  Guvernul, daca doreste sa accepte unele sfaturi, ar putea sa clarifice aspectele pentru toata lumea, inclusiv pentru autoritatile implicate in proces.

 

Schimbarea regimului de teren pasunabil si-a atins scopul propus, a alungat multi investitori in proiecte de energie regenerabila, dar si dezvoltatori imobiliari, cu aceea?i ocazie; de aceea, doar ca exemplu, va mai trece ceva timp pana cand se va construi o pista de Formula 1 in apropierea unui oras mare din Romania.  In ceea ce priveste protejarea intereselor crescatorilor de animale, nu avem inca niciun semnal.

Autori

foto
SOCIETATEA CIVILA DE AVOCATI MCGREGOR & PARTNERS